Por: Alberto Alarcón.
Director Diplomado en Inversión y Desarrollo Inmobiliario U. Andrés
Bello.
En una columna anterior sobre el subsidio a la tasa hipotecaria advertí algo incómodo:
estos impulsos pueden “funcionar”, pero si se normalizan, tienden a elevar el piso de
precios y postergar ajustes. El problema de fondo es estructural: el desacople entre
precios e ingresos y un ecosistema de costos que empuja al alza.
Con ese telón de fondo aparece el “bono pie”, presentado como ayuda para comprar
con menos capital inicial. El punto no es atacar toda promoción: el problema es
cuando se usa como simulación y se instala un “precio de papeles” distinto del precio
efectivo.
La línea roja en esto es cuando parte del pie declarado no corresponde al aporte real
y ello puede implicar que el precio declarado sea superior al realmente convenido y
pagado. La ABIF lo dijo sin eufemismos: si se trata de “simular una operación”, es una
mala práctica, y llamó a entregar antecedentes.
Esto distorsiona competencia y precios. En la práctica, empuja a una carrera hacia
abajo: competir no por producto, ubicación o servicio, sino por quién estira más la
señal. Cuando un proyecto “vende” un edificio completo bajo estas fórmulas, no
necesariamente es mejor; muchas veces es una ventaja artificial que altera la
velocidad de venta y contamina la referencia de mercado.
¿Qué hacer? Primero, reconocer que parte del andamiaje ya existe: hay
declaraciones y revisión bancaria, y el marco sancionatorio se endureció con la Ley
21.595 de delitos económicos. Si aun así ocurre, falta disuasión efectiva: más
trazabilidad, cruces de información y coordinación para que las consecuencias se
apliquen cuando se cruza la línea.
Segundo, rol decisivo de los gremios: estándar explícito de buenas prácticas y
competencia, con mecanismos reales de denuncia y sanción reputacional. Si la
industria no se autorregula, termina regulada a golpe de crisis y titulares, y eso
encarece todo.
Tercero, reemplazar el atajo con alternativas formales para el problema real: familias
que pueden pagar dividendo, pero no juntan pie. Ahí calzan instrumentos
transparentes como garantías estatales (FOGAES) que permiten mayor
financiamiento en vivienda nueva sin falsear señales. Y también el leasing
habitacional (arriendo con promesa de compraventa) para transformar pagos
mensuales en camino a propiedad bajo reglas públicas.
Reactivar, sí, pero con transparencia: sin precio real, no hay mercado sano. Y sin
mercado sano, el acceso a la vivienda se vuelve aún más caro y lejano.
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