
Mientras que el primero obedece a criterios generales y tributarios, el segundo refleja con mayor precisión las condiciones específicas y la realidad del mercado.
El valor fiscal y el valor comercial de una propiedad son conceptos que, aunque puedan parecer similares, responden a propósitos y métodos de cálculo completamente diferentes.
Estas discrepancias pueden tener un impacto considerable en decisiones como tasaciones, compraventas o análisis de inversión.
Valor fiscal: Enfoque tributario
El valor fiscal es definido por el Servicio de Impuestos Internos (SII) con una metodología estándar que incluye dos factores clave:
- Zona homogénea: Se refiere a áreas delimitadas por el SII donde se asume que las propiedades comparten características similares de uso y valor.
- Costo de reposición depreciado: Este componente considera la edad y estado de las edificaciones dentro del terreno.
Según expertos, esta zonificación puede ser problemática en áreas densamente pobladas, ya que no siempre refleja las particularidades de cada sector.
Además, las delimitaciones de estas zonas pueden no coincidir con las normas establecidas en los planes reguladores comunales, introduciendo inconsistencias adicionales en la valoración fiscal.
Valor comercial: Precio real del mercado
El valor comercial, por su parte, representa el precio probable que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar y que un vendedor aceptaría en una negociación justa y sin presiones.
Este cálculo considera el «mayor y mejor uso» de la propiedad, así como sus características y tipo de construcción, además de las dinámicas específicas del mercado inmobiliario.
El valor comercial responde a condiciones reales del mercado y no a parámetros genéricos. Factores como la ubicación, la demanda en la zona y las características únicas del inmueble son determinantes en su estimación.
Principales diferencias
- Método de cálculo: El valor fiscal sigue criterios estandarizados establecidos por el SII, mientras que el valor comercial depende de las condiciones reales del mercado y la oferta y demanda específicas.
- Zona homogénea vs. mercado real: La zonificación homogénea del SII puede no reflejar las dinámicas particulares de cada barrio, especialmente en áreas urbanas densas y en constante desarrollo.
- Finalidad: El valor fiscal se utiliza principalmente para fines tributarios, como el cálculo de contribuciones. En cambio, el valor comercial es una referencia directa para transacciones inmobiliarias.